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2019-10-03 15:18 理財規劃小編
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第一,如果你是投資類的購買,我是非常不建議的,因為來的中國房產會有明顯的兩極分化。閉著眼買買買,然后躺著賺賺賺的黃金周期已經結束了,所以大部分的三四五線城市不值得投資,更不應該炒作。

第二,如果是剛需的話,其實不必考慮房價的漲跌問題,而是應該當機立斷地買入。剛需更考慮的是一個生活環境和一個貨幣貶值的趨勢問題,所以買在當下是最合適的。

第一,泰安的位置和人口數據!

泰安市,山東省地級市,位于山東省中部,北依山東省省會濟南,南臨曲阜,東連商城臨沂,西瀕黃河。泰安因泰山而得名,“泰山安則四海皆安”,寓國泰民安之意。泰安市區位于泰山腳下,依山而建,山城一體。

泰安市境內的泰山是國家重點風景名勝區,有“五岳之首”、“天下第一山”的美譽,是世界自然與文化遺產。

泰安市面積7762平方公里,轄2個市轄區、2個縣,代管2個縣級市。市人民政府駐泰山區。2017年末,泰安市常住人口564.5萬人,戶籍人口568.6萬,屬于四線城市

2018年泰安市年末常住人口數量為564萬人,與2017年相比減少了0.51萬人,同比下降0.09%。并且從2010-2018年的數據來看,人口有明顯外流的跡象

第二,中國房地產未來的投資趨勢!

要知道的是對于房價來說,是GDP,人口,以及價值等綜合因素所推動的,如果沒有人口和GDP的支撐,這個地方的房價是很難保持一個穩定上漲的趨勢。

(一)從2010~2018年的數據來看,城鎮化的走勢越發明顯,從2010年的49.95%已經到達了2018年的59.58%,將近有10%的增長。說明了越來越多三四五線的人群,正在逐步地進入城市中心,人口流動趨勢相對集中

(二)另一方面,中國的老齡化已經非常嚴重,導致的結果就是未來10-20年以后,大部分的年輕人其實都不缺住房,所以改善需求、投資需求大于剛需。

所以說,對于那些三四五線的城市來說,這兩方面是遠遠弱于一線城市和新一線城市的。

(三)中國人口的紅利時期頂點已經過去,雖然有長效機制的提出,但是真正能夠促使人口不斷增長的概率較低。

記住,人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。從總體看,20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過,存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建,標志著中國房地產市場告別高增長階段,進入高質量發展的新時代新周期。

目前大部分的人口流入還是集中在一線,新一線和強二線,所以部分三四五線的瘋狂,我們需要理智看待,警惕二三四五線的“最后瘋狂”

(四)二三四五線的房產價格走勢與一線城市和新一線城市的房產價格走勢出現了倒掛。

現在的房價過高,已經讓大部分的年輕人出現了結婚率降低,離婚率提高,出生率不足等重要的問題,所以說長期以往下去,人口的紅利無法支撐未來大面積的房價繼續上漲。

再加上前不久的全國房地產大漲,其實也已經透支了未來很長一段時間的增長空間,所以未來勢必有一個調整,甚至是回歸理性的過程。

我們可以看到二三四五線的房產其實已經和一線的房產增幅同比出現了一個倒掛的現象,這是不理性的, 也是不可能長期維持的。所以未來的三四五線房產回歸正常區域的概率較大,而一線和新一線則是會保持一個穩定的溫和上漲勢頭

(五)GDP;

去年,泰安市按照新發展理念,以供給側結構性改革為主線,加強創新驅動,全年經濟運行保持總體平穩,穩中有進,高質量發展態勢顯現。經市統計局初步核算,2018年全市實現生產總值3651.5億元,比上年增長5.7%。其中,三次產業對經濟增長的貢獻率分別為3.7%、45.5%和50.8%,分別拉動經濟增長0.2、2.6、2.9個百分點。

可以說泰安這樣的成績是非常不錯了,但是對于目前中國百強城市的GDP來看,依然處于的是中段水平,并沒有達到高端的區域。

所以從投資價值的選擇上,高凈值的人群也一定會優先選擇GDP靠前的城市用來投資,這就是未來一個趨勢。

第三,中國的房地產市值過大,金融市場的融資能力太低,再加上一個高杠桿的風險,所以未來勢必會保持調控。

中國房產目前的占比過大,杠桿過高,風險需要警覺,所以未來勢必會降低對于房地產市場的依賴,引導資金更多地進入金融市場。這樣的話,大部分地區的投資價值就會大大降低。

1)中國房產總市值65萬億美元,大約450萬億人民幣,已超過+歐盟+日本總和,后者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

2)中國房產總市值是股票市值的十倍多,遠超、歐盟的1倍。

3)央行數據顯示,2018年一季度末,人民幣房地產貸款余額34.1萬億元,同比增長20.3%,增速比上年末的20.9%末低0.6個百分點,盡管如此,相較2017年四季度絕對值仍環比增加1.9萬億元,創出紀錄新高。而到了2018年年末,34萬億的貸款數值就變成了38萬億,接近40萬億。

在這種高市值,高杠桿的壓力下,調控是趨勢。要知道十次金融危機里有9次都是房地產引起的,過度放縱地產炒作,其實對于一個國家的經濟來說是重大隱患。的金融危機,日本的崩盤,都是房地產引起的,我們要引以為戒

《2018中國城市家庭財富健康報告》指出,城市家庭住房占比達到了77.7%,但在金融投資比重上,占比僅有11.8%,股票投資比重僅有0.96%、基銀行信息港資比重僅有0.38%。

而目前國際上房地產和金融投資比例30比70,而的房產投資比例為34.6%,金融為42.6%。

可見國內城市家庭而言,對房產投資依賴度處于非常高的狀態,疏忽金融資產的投資力度,導致房產投資與金融資產投資失衡狀態。

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